DROIT DE L’URBANISME

Du fait de la technicité du contentieux de l’urbanisme, il est nécessaire d’avoir recours aux services d’un avocat spécialisé pour optimiser ses chances de succès.

Le Cabinet d’avocats Montazeau & Cara se prévaut d’une expertise et d’une expérience en la matière du fait des nombreux dossiers qu’il a traité dans la région toulousaine et ailleurs.

Comment contester un permis de construire ?

Qu’est-ce qu’un permis de construire ?

Selon le code de l’urbanisme, qu’il s’agisse d’une construction nouvelle ou de travaux importants, un permis de construire ou de travaux est obligatoire. Il prend soit la forme d’une demande de permis de construire (PC) proprement dit, soit d’une déclaration préalable de travaux (DP) dans les cas où un permis de construire n’est pas imposé par les textes.

Un permis est une autorisation délivrée par une autorité administrative : le maire de la commune le plus souvent, parfois le président d’un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) et dans certains cas le préfet.

La demande de permis doit être déposée devant l’autorité compétente en plusieurs exemplaires et le délai d’instruction est en principe de deux mois.

La demande est acceptée soit explicitement par décision notifiée, soit tacitement à l’issue du délai d’instruction en cas de silence de l’autorité.

En revanche, le voisinage n’est pas informé du dépôt d'une demande de permis de construire.

Qui peut contester un permis de construire ?

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Particulier

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Locataire

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Société civile immobilière

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Syndicat de copropiétaire

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Entreprise

Un permis de construire peut être contesté par toute personne disposant d’un intérêt à agir qui doit être direct et certain, ce qui implique une certaine proximité géographique avec le projet de construction. L’exemple le plus simple est celui d’un voisin immédiat de la construction ou des travaux.

Un particulier, un locataire, une entreprise, une société civile immobilière ou un syndicat de copropriétaire peuvent contester un permis de construire si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’ils occupent régulièrement ou pour lequel ils bénéficient d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire d’une vente en l’état futur d’achèvement.

La personne qui souhaite contester un permis de construire doit justifier d’un intérêt urbanistique, environnemental ou esthétique : perte d’ensoleillement, perte d’une vue, perte de la valeur de son propre bien, de risques de pollution (sonore, olfactive…), d’inondation, d’incendie ou d’accident.

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La demande de permis doit être déposée devant l’autorité compétente en plusieurs exemplaires et le délai d’instruction est en principe de deux mois.

Quels sont les délais à respecter ?

Tout permis de construire, explicite ou tacite, doit obligatoirement être affiché sur le terrain, de manière visible depuis l'extérieur, par les soins de son bénéficiaire, pendant toute la durée du chantier.

Cette affichage est le point de départ d’un délai de recours de deux mois à compter du premier jour de l’affichage sur le terrain.

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Il est donc nécessaire d’agir vite car au-delà de ce délai, tout recours serait irrecevable.

Comment introduire les recours et quelles sont les formalités à respecter ?

Un recours contre un permis de construire se fait sous deux formes successives ou alternatives.

Un recours gracieux, par lettre recommandée et motivée, peut directement être exercé auprès de l’autorité qui a délivré le permis, avec copie adressée au bénéficiaire de l’autorisation dans les 15 jours. Cette voie, non-contentieuse, peut constituer un préalable à la saisine du tribunal.

La réponse de l’autorité peut soit prendre la forme d’une décision expresse de rejet, soit la forme d’une décision implicite de rejet en cas de silence de l’autorité dans les deux mois à compter du recours gracieux. Dans les deux cas, un délai de deux mois est imparti pour saisir la justice administrative d’un recours contentieux, sous la forme d’une requête.

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Le recours contentieux répond à un formalisme précis et de ce fait doit contenir l’exposé des faits, les moyens de droit, les conclusions et les pièces qui seront soumis à l’appréciation du tribunal administratif.

Ce recours devra également être notifié par son auteur, à l'auteur de la décision (par exemple le maire) et au titulaire du permis par lettre avec accusé de réception, dans le délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours.

L’absence de cette formalité est sanctionnée par l’irrecevabilité de la requête !

Quels sont les arguments juridiques pour contester un permis ?

Les arguments juridiques sont multiples et varient bien évidemment en fonction des situations. Le contentieux de l’urbanisme, du fait de sa complexité et de ses constantes évolutions juridiques, demande une importante part d’adaptation.

Il existe tout d’abord les moyens liés à la procédure (dit de "légalité externe") : ces moyens portent sur l’incompétence de l’auteur de la décision, les vices de formes (signature du permis, nom, prénom et qualité du signataire) ou les vices de procédure éventuels au regard du caractère incomplet du dossier du permis (identité du demandeur, superficie de la construction, nature des travaux, plan de situation du terrain et autres documents…) ou au regard des règles d’instruction du permis (consultation du public pour les projets importants, accord ou avis des autorités compétentes etc.).

Il existe ensuite des moyens correspondant aux règles de fond ou de légalité interne.

Ces moyens visent à contester la légalité du permis au regard des règles d’urbanisme. Ces règles peuvent être contenues dans un Plan Local d’Urbanisme (PLU), un Plan d’Occupation des Sols (POS), une carte communale ou le Règlement National d’Urbanisme (RNU).

Ces différentes règles fixent des prescriptions relatives :

  • aux interdictions et limitations relatives à l’usage des sols, aux constructions et aux activités
  • au volume et à l’implantation des constructions
  • aux qualités urbaines, architecturales, environnementales et paysagères des constructions
  • à la desserte par les voies publiques ou privées
  • aux normes sanitaires etc.
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Il existe aussi d’autres règles relatives à certains risques en fonction des territoires (inondations, incendies…) qui doivent également être respectées.

EXISTE-T-IL UN RISQUE DE SANCTIONS PÉNALES ?

Le droit pénal de l’urbanisme vise à sanctionner pénalement les comportements contraires aux règles d’utilisation et d’occupation des sols (non-respect d’un plan local d’urbanisme ou d’un permis de construire) ou la méconnaissance des règles relatives aux autorisations administratives (construction sans permis de construire, absence de déclaration préalable de travaux).

Pour ces délits, peuvent être tenus responsables les personnes morales ou physiques, qu’elles soient utilisatrices des sols, bénéficiaires des travaux, architectes, entrepreneurs ou responsable de l’exécution des travaux.

L’article L.480-4 du code de l’urbanisme prévoit comme sanction une amende qui peut être comprise entre 1 200 € et 6 000 € par mètre carré de surface construite ou démolie, ainsi qu’une peine de 6 mois d’emprisonnement en cas de récidive pour les personnes physiques. En ce qui concerne les personnes morales, l’amende est multipliée par cinq et des peines telle que la fermeture de l’établissement sont encourues.

Outre les sanctions proprement pénales, le tribunal correctionnel pourra prononcer des mesures de restitution sur demande expresse du maire ou de l’agent compétent. Ces mesures peuvent être la mise en conformité des lieux, la démolition ou la réaffectation des sols.

Enfin, les personnes tirant un préjudice certain et direct des infractions commises (particuliers, associations agréées ou communes) peuvent se constituer parties civiles et en demander réparation sous forme de dommages et intérêts lors de l’audience. Les parties civiles peuvent également formuler une demande de mise en conformité des lieux.

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